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世聯行:城市發展不平衡會逐步體現目前主要布局在核心二線城市

發布時間:2019-11-13 08:43:36 已有: 人閱讀

  目前公司在長租公寓的投入已經超過10億元。其中包括幾部分,第一部分是裝修,大約在4萬/間左右;第二部分是底租和押金;第三部分是杭州、重慶等重資產收購項目的資金。實際上對一套房來說,平均租期12年左右,5年攤銷結束,一套房租金增速預測應在四年半左右盈利。同時,目前結構上也在進行調整,開始嘗試重資產的模式和委托管理的模式,委托管理模式的盈利情況相對會比較好。

  長租公寓市場的發展問題,以及租金天花板的問題,公司認為租金到達天花板可能在一線城市已經出現,但二線城市遠未到達。世聯紅璞現在主要布局在核心二線城市,沒有在一線城市做過多的布局,原因就在于目前二線城市的租金水平大概只有一線城市的三分之一到四分之一,平均租金在1000元/月左右,公司目前的主要的產品是剛需類產品,以剛步入社會的青年作為核心客戶。未來公司認為中國城市發展不平衡會逐步體現,尤其在租金方面,我們會重點布局在未來3-5年租金可能會有明顯升值的城市。

  目前新三板交易不活躍,定價和融資的功能基本喪失。世聯君匯主要從事辦公商業物業管理和資產管理業務,在中國強二線及其都市圈,商業寫字樓是一個重要的突破方向,未來兩三年內是一個最主要的發展,但是在新三板上受到諸多限制,卻沒有融資上的優勢,因此公司考慮退市的安排,退市后可能在引入戰略股東等方式會更靈活,有利于君匯的發展。

  中國房地產發展的基礎邏輯在發生改變。過去25年-30年,是增值的邏輯。不動產資產的定價取決于增量房地產的價格,即由交易的邊際價格來對存量定價。然后用漲了價的房產去抵押,實質上就是加了杠桿。增量的資產價值變動的話,對資產價格影響很大。中國資產,尤其是一、二線城市的房地產資產的定價模式,目前正在發生深刻的轉變,原先的新增資產定價的市場比較法變成了收益還原法:未來將由不動產資產能產生的未來現金流折現來定價。這就是 “房住不炒”中為了“住”的定價的基本方法。

  中國房地產市場有幾個重要的特征:1)這是一個巨大的市場。2)是一個不充分不平衡的市場。3)中國房地產市場同時存在3個世界,原因在于巨量市場的不充分不平衡。第一世界是北京、上海、深圳等城市,價格逐步和國際一線城市媲美。第二世界的南京、杭州等大都市圈和第三世界(大量的三四線城市)都處于完全不同的發展階段,面臨不同的政策。由于中國房地產是非標準化的、大額的(占居民資產總值60%以上)、低頻的,需要深入服務,且中國房地產的發展和區域完全相關。未來中國房地產市場的判斷不能簡單的用單一市場的邏輯來進行,應該同時考慮3個世界的情況。而未來十年中國房地產將完成一個重要使命:完成都市化。

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